BIENES EN SUCESION: ¿Cuando vender?

SUCESIONES: CUÁNDO QUEDAN CONCLUIDAS
Octavio Cavalli
ABOGADO


Las sucesiones normalmente están llenas de lugares comunes que, siendo legos en la materia, las personas pueden oir con regularidad: “Obtuve declaratoria de herederos en tres meses, ya está”. O bien cuando están interesados en vender un inmueble que estuvo o debe estar en sucesión para ser transmitido, y el martillero les pregunta: “¿Ya tienen declaratoria?”, lo cual parecería indicar que si el expediente ya la tiene dictada, entonces bien: a poner el cartel de “VENDE” y listo.-
Me gustaría por un instante ser optimista y pensar que el tiempo que normalmente llevan las operaciones de venta inmobiliaria puede coincidir con el que lleva la última etapa de la sucesión, que paradójicamente parece ser la que menos llama la atención de todas y la más trabajosa, puntillosa, merecedora de prolijidad y hasta en algunos casos costosa. Porque, quizás, mientras el martillero se toma el tiempo para ofrecerla y venderla (sabiendo que el expediente ya tiene declaratoria de herederos), el abogado de la sucesión va terminando las últimas presentaciones.-
Desde nuestra postura, no es lo más prudente.-
En estas líneas haremos un recorrido lo más acotado posible para que exista una idea acabada y completa de lo que conlleva y significa una sucesión, y las consecuencias que puede traer disponer de sus bienes cuando, en rigor técnico y verdadero, jurídicamente aún no es posible hacerlo.-

I.- ¿POR QUÉ ABRIR LA SUCESIÓN?

En primer término, la sucesión (sea intestada o testamentaria) es un proceso especial (así ubicado en los códigos de procedimiento) y voluntario. Por ende, sólo sería necesario (y no tan voluntario ya) cuando algún bien del acervo que transmite el causante a sus herederos, pretende ser vendido o dispuesto por éstos o alguno de éstos.-
Normalmente, las personas hacen precisamente eso: abren la sucesión de sus ascendientes cuando necesitan vender. Es más, en algunos casos, los hijos esperan el fallecimiento de ambos padres y recién entonces abren la sucesión (en verdad, abren DOS sucesiones, que por identidad de patrimonios –el bien es el mismo- radican conexas en un mismo expediente).-
Como cualquier proceso, la sucesión (prima facie) es un juicio donde el heredero gasta dinero en diligencias, honorarios, tasas de justicia, certificados (y en provincia de Buenos Aires, aportes del abogado, mensura si corresponde, y catastro).-
Otros, directamente buscan algún letrado que le cobre lo mínimo indispensable para trabajar y hacer los pagos correspondientes una vez que la propiedad en sucesión es vendida.-
No hay que dejar de tener en cuenta que más allá de las hipótesis de las partes, el objeto de la sucesión, normalmente, es transmitir un patrimonio universal de alguien fallecido a sus herederos.-
La calle está llena de frases como ser: “buscá un abogado que te cobre los gastos y cuando te sale la declaratoria, la vendés, y de la venta pagás al abogado e inscribís por tracto abreviado”. Es fácil decirlo pero, ¿qué quiere decir gastos? ¿De cuánto se habla? ¿Cuánto puede demorar tener listo el expediente LUEGO de la declaratoria para su inscripción? ¿Cuánto cuesta inscribir por tracto abreviado? ¿Quién lo paga? ¿Quién lo hace?
Recordemos algo: No todos los casos son iguales, pero hay una creencia generalizada de que cuando hay declaratoria (y una venta inmobiliaria en medio) se firma un boleto de compraventa, se paga un anticipo y el saldo contra escrituración. De esa forma, el heredero-vendedor se encuentra con algo de efectivo para terminar con los trámites.-
Y aquí viene lo que normalmente trae inconvenientes para la parte compradora, que lejos de estar equivocada, le pone a la cuestión un peso exageradamente mayor que el que tiene: ¿Cuánto va a demorar? ¿En qué estado está la sucesión? ¿Qué pasa con el plazo de escrituración?
Y esto en términos generales, donde los herederos están más o menos de acuerdo. Pero a poco de entrar en una sucesión conflictiva entre las partes, la cosa se complica más.-
Para evitar estos y otros inconvenientes, vamos a decir que cualquier presunto heredero puede abrir una sucesión cuando quiera y por el motivo que quiera (salvo la fecha límite de 20 años para aceptar herencias que prescribe el Código Civil). Es más, puede hacerlo de a un bien a la vez (sólo que en ese caso cada vez que agregue un bien, el juez regulará honorarios parciales por ese bien, habrá que pagar tasa de justicia cada vez que se agregue un bien, aportes, etc, porque el procedimiento tiene sus montos tasados según los bienes: si se van agregando, se aplicará la normativa de tasa de justicia sobre ese nuevo bien, al igual que los honorarios que se regulen al abogado de la sucesión).-
Lo ideal, para lograr un resultado prolijo entre cliente y letrado, es hacerlo todo junto y de una sola vez siempre que sea posible.

II.- LAS ETAPAS DE LA SUCESIÓN

2.1.- APERTURA Y DILIGENCIAS: Existe una primera etapa, que en una extrema simplificación diremos que es de diligencias. Hay una serie de requisitos que la ley de fondo y de forma le da a este segmento del proceso. Quien se presenta a abrir un sucesorio debe acreditar que es parte legítima, acreditar acabadamente la defunción del causante y a partir de entonces, los trámites serán tendientes a lograr una convicción acabada a Su Señoría de que el presentante puede ser heredero en la Declaratoria.-
Básicamente en la demanda se prueba el vínculo siempre que cumpla con las normas de los Herederos Forzosos, o bien a falta de estos, de quienes la ley llama a suceder en forma intestada. Si no existieren vínculos, o se tratara de un testamento, habrá que aportar el documento donde el presentante sea instituido heredero o legatario. En la misma demanda se suele agregar un acápite donde se mencionan los bienes que dejó el causante al momento de fallecer (y se acompañan los títulos de dominio).
2.1.1.- En el ámbito de la Provincia de Buenos Aires se libran tres informes y se publican edictos.
El primer informe, al registro de juicios universales (a fin de que informe que no hay otro juicio sucesorio o universal del causante, en caso que lo hubiere, por normativa procesal el expediente que seguirá su curso será el que esté más avanzado). Esta planilla, completada por el abogado y acompañada al inicio es diligenciada por el mismo Juzgado. La planilla volverá informada, y se dirige directamente por el Registro de Juicios Universales al expediente.-
El segundo informe, al Registro de Testamentos (Colegio de Escribanos de la Provincia) donde se informará si el causante testó, y en caso positivo remitirá copia autenticada del instrumento. La confecciona el abogado una vez librada en la resolución de apertura y la diligencia el profesional (por sí o por Gestor), al igual que el retiro una vez informada. Se acompaña al expediente por medio de escrito.-
El tercero, al Instituto de Previsión Social (IPS) de la Provincia, donde el ente informará si hay saldos a percibir por el causante, en cuyo caso remitirá a cuenta de autos el monto que surgiere. La confecciona el abogado una vez librada en la resolución de apertura y la diligencia el profesional (por sí o por Gestor), al igual que el retiro una vez informada. Se acompaña al expediente por medio de escrito.-
Los edictos se publican por 3 días, en el boletín oficial y en otro local (salvo que el monto del acervo justifique sólo un diario) y se esperará 30 días de la última publicación, que es el plazo que da la ley para convocar herederos o acreedores con derecho a los bienes. Algunos juzgados confeccionan por Secretaría los edictos, otros libran el texto y los confecciona el abogado. Una vez confeccionados se llevan al juzgado para su sellado (algunos solicitan se dejen a confronte, otros lo sellan en el momento). El abogado será responsable de la publicación, retiro y acompañamiento al expediente con el ticket de pago emitido por el boletín o diario.-
2.1.2.- En el ámbito de la Capital Federal la situación es idéntica, sólo que no se libra informe previsional, sólo a Juicios Universales y Testamentos. La normativa sobre edictos es idéntica.
En Capital Federal, en todos los casos, las tramitaciones y diligenciamientos, están a cargo del letrado. El Juzgado no diligencia, y tampoco recibe las respuestas en forma directa.-
Cumplidos estos recaudos, y certificados los edictos por Secretaría (con sus boletas de pago por publicación), el expediente quedará listo para dictar Declaratoria de Herederos.-

2.2.- DECLARATORIA DE HEREDEROS: La declaratoria de herederos por sí misma no habilita para vender una propiedad, para ello debe inscribirse. Así, un Escribano, obligatoriamente debe gestionar (antes de efectuar la operación) un certificado de dominio. Cuando aparezca en él, el nombre del causante, grande será su sorpresa al saber que técnicamente quien vende, NO es dueño: Es Heredero. Ello así, porque la Herencia (sus bienes, las hijuelas) debe adjudicarse a los herederos. La declaratoria SÓLO causa el ESTADO de herederos, es una Sentencia Declarativa. En otro orden de ideas, le otorga al heredero la posesión judicial de los bienes del acervo pero no el dominio per se (situación que no tiene nada que ver con las normas específicas para obtener una compraventa inmueble en su máxima expresión de seguridad jurídica: título, modo e inscripción registral).-
Por ser una Sentencia Declarativa, tiene varios efectos jurídicos además de los conocidos por algunos: claro está, habilita a distribuir las hijuelas entre los herederos (que en la práctica se traduce en que al estar todos de acuerdo inscriben el bien por partes iguales entre ellos, generándose así la creación de un condominio –o según otra parte de la doctrina, un estado de indivisión postcomunitaria que se prolonga en el tiempo-), sirve para gestionar trámites administrativos, acarrea beneficios de seguridad social, desde el punto de vista procesal acumula acciones, permite continuar la acción por daño moral que en vida inició el causante, permite acumular posesiones (si el causante llevaba 13 años poseyendo, el heredero con otros 7 estará habilitado procesalmente para plantear juicio de usucapión), etc.

2.3.- Una vez notificada la Declaratoria de Herederos a todas las partes intervinientes en el expediente (si hay menores debe notificarse el asesor de menores, si hay acreedores, a éstos, etc), el expediente queda listo para la etapa de inscripción.

III.- INSCRIPCIÓN DE LA DECLARATORIA
Antes de continuar, dejaremos claro que cualquier bien registrable se inscribe de acuerdo al procedimiento propio de la ley o decreto que regule su registro (el automotor será diferente al inmueble y al aeronáutico).
En estas líneas, para no exceder el propósito de este trabajo, nos abocaremos sólo a los inmuebles (pues la idea era, justamente, aclarar el panorama de qué pasa en el expediente mientras el cartel de “VENDE” está colgado desde que hay declaratoria de herederos).-

Una vez que la Declaratoria se encuentra firme, distintas normativas (civiles, procesales, registrales, fiscales) exigen recaudos que se deben cumplir para, en suma, transmitir el dominio del causante a los herederos.
3.1.- VALUACIÓN FISCAL – PARÁMETRO: EL MONTO DEL ACERVO – LA TASA DE JUSTICIA
La valuación fiscal es la que determina el valor del proceso en su conjunto. De ella se determinará el monto imponible a tributar por tasa de justicia (y sobre tasa en provincia de Buenos Aires), la regulación de honorarios a los letrados (y en provincia sus aportes y contribuciones previsionales).-
Entonces haremos un distingo según la jurisdicción que entiende en el expediente.
3.1.1.- Provincia de Buenos Aires: Para determinar la valuación en el ámbito de la provincia, normativa registral y de catastro establecen que se debe practicar un estado parcelario (o agrimensura) de la cual surgirá la valuación fiscal del inmueble. Una vez obtenida, para liberarla y hacerla idónea a los autos, debe gestionarse la cédula catastral que toma razón de la valuación practicada (es decir, como si se “registrara” la mensura practicada por el profesional).-
Con la mensura y la cédula catastral (se gestiona ante la Dirección Provincial de Catastro, o por Gestoría), hay que llenar una “declaración jurada patrimonial”, cuyo formulario se puede descargar según la página del Colegio de Abogados departamental, o directamente conseguirla en alguno de ellos, o en Tribunales. En ese formulario, se completarán los datos del expediente, del inmueble sobre el que se declara, y el porcentaje de dominio que se transmite. Es claro que si transmite un cincuenta por ciento, la valuación a los fines tributarios de tasa de justicia, se reduce en la misma proporción.-
Para el caso de inmuebles unidades funcionales sometidas al régimen de propiedad horizontal, no será necesaria la confección de agrimensura como requisito previo a la emisión del certificado catastral cuando el bien esté construido en planta primer piso o superiores en altura, o subsuelos (disposiciones técnicas provinciales de catastro Nº 2010/94 y 2702/94). Por lo que en estos casos, sólo con gestionar certificado catastral alcanza para acreditar la valuación. Y así, confeccionar con tal valor la declaración patrimonial.-
De la declaración jurada surgirá, entonces, el monto a abonar de tasa de justicia, que según el Código Fiscal de la Provincia es del 2,2% del valor del acervo.-
A su vez, en el mismo acto, deberá abonarse la sobre tasa de justicia (que surge de la ley 6716) y que consiste en el 10% de la tasa provincial.-
Con este recaudo se tendrán por cumplidas las tributaciones fiscales impuestas.-
3.1.2.- Capital Federal: En el ámbito nacional, no es necesario practicar mensura alguna. Las boletas de ABL Gobierno de la Ciudad acreditan valuación, y de allí surge el monto imponible. Tampoco se requiere llenar declaración jurada. Sólo se acompaña la boleta de ABL mediante escrito, y por cierto la boleta de tasa de justicia del Banco Ciudad debidamente abonada. En capital, la tasa de justicia es del 3% sobre la valuación fiscal (no se abona sobre tasa).-
3.2.- CERTIFICADOS DE DOMINIO, INHIBICIÓN Y CESIÓN
3.2.1- Provincia de Buenos Aires: En el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia, los certificados a solicitar son tres. Uno para acreditar que el bien pertenecía al causante (dominio), otro para acreditar que el causante no se encontraba inhibido por autos o acreedores (inhibición) y otro para asegurar que el causante no hizo cesión de derechos y acciones en vida (cesión). Estos certificados se pueden solicitar por gestoría, o se pueden pedir en blanco en las oficinas del Registro, llenarse a máquina y el único requisito de procedencia (descartando que los datos a llenar han sido correctos) es que lo firme y solicite un abogado o gestor matriculado.-
3.2.2.- Capital Federal: La situación es similar a Provincia de Buenos Aires, sólo que el informe de inhibición y cesión sale en un mismo pedido (formulario 2). Estos formularios también se pueden llenar en forma interactiva en computadora, descargándolos de la página web del Registro, o bien personalmente en alguna de sus delegaciones. Asimismo, deben ser confeccionados por abogado (o encargarlos en gestorías).-
3.3.- MENCIÓN DEL CUIT DE LOS HEREDEROS
Antes de desarrollar este acápite, los oficios o testimonios pueden darse de distinta manera según el Registro que tome razón, y el juez oficiante.-
Si el expediente radica en provincia de Buenos Aires y el inmueble también: se librará oficio y testimonio. Si el inmueble se encuentra en Capital Federal: se librará testimonio ley 22.172.-
Si el expediente radica en Capital Federal y el inmueble también: se librará testimonio. Si el inmueble se encontrara en Provincia de Buenos Aires, oficio y testimonio ley 22.172.-
Y, en términos generales, siempre que el juez oficiante pertenezca a una jurisdicción que utiliza un código procesal distinto al lugar donde se inscribirá el bien, operará la ley 22.172, pues el juez se dirige (se comunica) con un funcionario de otra jurisdicción (para, en este caso, pedirle que inscriba un bien).-
El CUIT es un requisito para la confección del instrumento que terminará intervenido por el Registro correspondiente y será el nuevo título de propiedad del inmueble en cabeza de los herederos. Por lo tanto, el Juez requerirá se manifieste por medio de escrito el CUIT de todos los herederos a fin de que el testimonio y oficio, al momento de ser confrontados, lo contenga por surgir del expediente (recuérdese que todo lo testimoniado debe surgir del expediente, por lo que si el CUIT no fue manifestado pero fue declarado en el testimonio sin más, es muy probable que se observe y devuelva por no surgir de autos el CUIT denunciado en el instrumento).-
Por supuesto que todos estos recaudos enunciados anteriormente, pueden acompañarse en un solo acto para ahorrar tiempo de inscripción.-
3.4.- REGULACIÓN DE HONORARIOS (SÓLO PROVINCIA DE BUENOS AIRES)
La ley arancelaria de la Provincia de Buenos Aires tiene una disposición clara respecto a que toda resolución que ponga fin al expediente contendrá la regulación de honorarios de los profesionales actuantes (en este caso, el auto que ordenaría la inscripción).-
Por otra parte, la ley 6716 en su art. 21 establece que ningún juez podrá ordenar “transferencia de bienes”, si no se han satisfecho los honorarios profesionales, aportes y contribuciones. En el primer caso, con una declaración de percepción hecha por el letrado alcanza (algunos juzgados solicitan factura y boleta de ingresos brutos, que será el 3,5% de la regulación judicial de honorarios). En el caso de los aportes, se acompañará la boleta paga, emitida por la Caja de Previsión Social para Abogados de la Provincia de Buenos Aires.-
Cumplidos esos recaudos, entonces podrán pedirse (o confeccionar si el juez ya lo ordenó pero PREVIO cumplimiento de la ley 6716) se libren los instrumentos de inscripción.-
3.5.- DEUDAS SOBRE EL INMUEBLE: CUESTIÓN DE LA LEY 22.427 Y DEC. 27/03 –Ex. Art. 78 bis LEY 1010 GCBA-
Históricamente se pedía antes de inscribir un certificado de inexistencia de deuda emitida por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, o en caso que existiese, no se inscribía hasta tanto se encuentre a resguardo o satisfecho el crédito del fisco municipal.-
Con la ley 22.427, el problema quedó relativamente cerrado. Establece el art. 5º: No se requerirán las certificaciones de deuda líquida y exigible y se podrá ordenar o autorizar el acto y su inscripción, cuando el adquirente manifieste en forma expresa que asume la deuda que pudiere resultar, dejándose constancia de ello en el instrumento del acto…
De ese párrafo se puede extraer que:
1.- No se requerirá (no dice “podrá no requerirse…”) certificaciones de deuda líquida y exigible;
2.- Se podrá autorizar el acto y su inscripción;
3.- Se deberá dejar constancia en el instrumento el único requisito que establece la ley: QUE EL ADQUIRENTE (o el heredero en este caso) asuma EN FORMA EXPRESA las deudas que pudieren resultar.-
De esta forma, la asunción puede hacerse por medio de un escrito en el momento en que se solicita la inscripción, cumplidos todos los recaudos ya mencionadas a lo largo de este capítulo.-
En la Provincia de Buenos Aires, con mencionar la asunción de la carga impuesta por el art. 5º de la ley 22.417, bastará para tenerlo por cumplido.-
En Capital Federal, la cuestión se complica cuando algunos juzgados (aún habiendo asumido los herederos las deudas a tenor de la ley nacional) solicitan de todas formas el cumplimiento de la ley local.-
Con todo criterio asertivo, la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala K, ha resuelto en autos “Barbagallo, María R. S/ Sucesión Ab Intestato” que no cabe solicitar dicha certificación cuando el heredero ya asumido la carga prevista en la ley nacional. Haciendo un razonamiento lógico, la Cámara hace notar la primacía de la ley nacional por sobre la regulación local (dejando entrever una dudosa constitucionalidad del dec. 27/03 – ley 1010-). Asimismo, advierte la jurisprudencia, cómo deberá obrar el juez conforme el art. 34 inc. 4º del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, cuando dicho ordenamiento lo emplaza a respetar “la jerarquía de las normas vigentes”.-

IV.- CONFECCIÓN DEL INSTRUMENTO – DILIGENCIAMIENTO – CONCLUSIÓN

Una vez ordenada la inscripción por resolución, quedará habilitada la confección del instrumento para tal fin. En algunos casos, las partes que han encontrado un comprador para el inmueble, dejan la faena para el Escribano interviniente, que se encargará de hacerlo por tracto abreviado. En esa inteligencia, se suele autorizar al notario a consultar el expediente, retirarlo en préstamo o fotocopias las piezas necesarias para la escrituración y posterior inscripción, por lo que la labor del abogado habrá terminado, en principio, en ese estadio.-
Es decir, recién con la inscripción ordenada el bien se encuentra en condiciones de ser escriturado en forma inmediata y sin más pasos procesales que cumplir.-
Si de cualquier forma, los herederos prefiriesen inscribirlo, la confección del instrumento normalmente está a cargo del abogado, quien lo dejará en el juzgado para su confronte y posterior retiro para diligenciarlo ante el Registro.-
El factor tiempo de todos estos recaudos y pasos no ha sido mencionado, pero la realidad es que tanto la práctica de mensura, gestión de la cédula catastral, certificados de dominio, inhibición y cesión, confección y confronte final del instrumento y toma de razón del Registro de la Propiedad con el trámite finalizado y devuelto, llevan semanas, incluso pueden llevar un mes, dos o según el caso más.-
También dependerá si los trámites que tienen más de una tarifa, se encargan de forma común o urgente.-
Por ello, es menester que la etapa ulterior de la sucesión luego del dictado de la Declaratoria, se encare con el conocimiento y asesoramiento adecuado, sabiendo de antemano que puede encontrarse con contingencias inimputables al profesional (dilaciones en los tiempos del Registro para los certificados, o para la inscripción, dilaciones en los despachos, observaciones al testimonio lo que implicará confeccionarlos nuevamente, etc).-

Y en última instancia, antes de realizar algún acto que implicará o llevará aparejada una responsabilidad contractual por venta o locación, siempre conviene consultar al profesional que llevará al bien por el camino jurídicamente habilitado a tal fin (un abogado, si es necesario realizar la sucesión, un martillero o un escribano).-